¿Qué es un contrato de arras? Tipos de contratos de arras que encontramos
El contrato de arras es una figura legal fundamental en el proceso de compra-venta de bienes inmuebles, especialmente popular en el mercado español.
Este tipo de contrato funciona como una reserva en la negociación, asegurando que ambas partes —el comprador y el vendedor— mantengan su compromiso en la operación.
Aunque el contrato de arras es un concepto sencillo en apariencia, es crucial comprender sus tipos, objetivos y cómo se estructura, para evitar problemas legales o financieros en el futuro. En el siguiente artículo, trataremos de exponer la información más esencial.
Tabla de contenidos
- ¿Qué es un contrato de arras?
- Objetivos del contrato de arras
- Tipos de contratos de arras
- Cómo elaborar paso a paso un contrato de arras completo
- Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un acuerdo privado que implica un compromiso en la compra o venta de una propiedad. Su principal característica es la entrega de una cantidad de dinero, que funciona como señal o anticipo, en caso de que alguna de las partes se retracte. Este anticipo, conocido como “arras,” puede tener diferentes significados y consecuencias según el tipo de contrato de arras que se elija.
En otras palabras, es un contrato preliminar a la escritura pública, donde se pactan términos y condiciones que ayudarán a formalizar la transacción en un futuro próximo.
Objetivos del contrato de arras
El contrato de arras tiene varios objetivos importantes:
- Formalizar el compromiso: Es una forma de afianzar la seriedad de ambas partes en el acuerdo, pues la entrega de dinero simboliza el compromiso mutuo.
- Definir los términos básicos de la venta: Aunque no sustituye la escritura pública, permite fijar aspectos clave de la transacción, como el precio, plazo y condiciones.
- Proteger a ambas partes: El contrato puede prever penalizaciones o compensaciones en caso de que alguna de las partes no cumpla con lo pactado, evitando así el abuso o incumplimiento injustificado.
- Facilitar la financiación: Para el comprador, el contrato de arras puede servir como justificante para gestionar la financiación necesaria con su entidad bancaria.
Tipos de contratos de arras
Existen varios tipos de contratos de arras, y cada uno conlleva implicaciones diferentes para ambas partes. Los más comunes son:
- Arras penitenciales: Este es el tipo de contrato de arras más frecuente en el ámbito inmobiliario. En este caso, si el comprador desiste de la compra, perderá la cantidad entregada en concepto de arras. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de lo recibido. Este tipo de contrato ofrece libertad para retractarse, aunque con penalizaciones.
- Arras confirmatorias: Estas arras son una especie de señal que confirma el compromiso de ambas partes. Si alguna de las partes incumple el contrato, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso de la venta o reclamar una compensación. Sin embargo, la devolución de una cantidad doble no está contemplada.
- Arras penales: En este caso, el incumplimiento de una de las partes da derecho a la otra a exigir una indemnización acordada previamente, independientemente de la finalización de la operación. Este tipo de arras se utiliza menos en el ámbito inmobiliario.
Conocer estos tipos de contratos y sus consecuencias legales es esencial para elegir el adecuado en función de las expectativas y necesidades de ambas partes.
Cómo elaborar paso a paso un contrato de arras completo
La redacción de un contrato de arras requiere ciertos pasos específicos para asegurar que sea válido y eficaz. Aquí presentamos un esquema paso a paso para su correcta elaboración:
- Identificación de las partes: Incluye nombres completos, números de identificación y direcciones del comprador y del vendedor. Es esencial para verificar la identidad de quienes participan en la transacción.
- Descripción de la propiedad: Detalla la propiedad en cuestión, indicando su ubicación, superficie y otros datos relevantes, como el número de registro de la propiedad.
- Precio de venta: Debe especificarse claramente el precio acordado de la venta, así como la cantidad entregada como arras y su naturaleza (penitenciales, confirmatorias o penales).
- Plazo de formalización: Establece un plazo en el cual se deberá formalizar la escritura pública de compraventa. Este plazo debe ser acordado entre ambas partes y adaptado a sus necesidades.
- Condiciones de pago: Incluye los términos de pago, señalando cómo y cuándo se completarán los pagos restantes después de la entrega de las arras.
- Penalizaciones por incumplimiento: En caso de incumplimiento, el contrato debe contemplar las penalizaciones y responsabilidades de cada parte, indicando la devolución o pérdida de las arras según corresponda.
- Firma de ambas partes y testigos: La firma de ambas partes y, en algunos casos, de testigos, es esencial para dar validez al documento.
- Asesoría profesional: Aunque no es un paso específico, se recomienda buscar asesoría legal en la redacción del contrato para evitar errores que puedan causar problemas legales en el futuro.
Preguntas frecuentes (FAQ’s)
- ¿Es obligatorio firmar un contrato de arras al comprar una vivienda? No es obligatorio, pero es muy común y recomendable, ya que ayuda a establecer las bases de la operación y compromete a ambas partes a cumplir los términos pactados.
- ¿Cuánto se suele entregar en concepto de arras? Generalmente, la cantidad suele representar entre el 5% y el 10% del precio total de la vivienda, aunque esto puede variar según el acuerdo entre ambas partes.
- ¿Qué ocurre si me arrepiento después de firmar el contrato de arras? Depende del tipo de arras pactado. Si son penitenciales, perderás el importe entregado; si son confirmatorias, podrías estar obligado a completar la compra o compensar al vendedor; y si son penales, pagarías una indemnización previamente acordada.
- ¿El contrato de arras sustituye la escritura pública? No. El contrato de arras es un acuerdo preliminar que sirve como compromiso para firmar posteriormente la escritura pública ante notario.
- ¿Puedo cambiar las condiciones del contrato de arras después de firmarlo? Sí, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo. Los cambios deberán realizarse por escrito para evitar malentendidos.
- ¿Qué diferencia hay entre un contrato de arras y una señal? La señal es un anticipo o reserva, mientras que el contrato de arras incluye el compromiso legal de compra y sus consecuencias, y es más formal.
Conclusión
El contrato de arras es una herramienta poderosa para asegurar el cumplimiento de ambas partes en una compra-venta inmobiliaria, pero también es un documento complejo que requiere atención a los detalles.
Entender los tipos de arras, los pasos para su redacción y sus implicaciones legales permite a los compradores y vendedores realizar la operación con mayor confianza y seguridad.
Además, contar con asesoría profesional puede ser clave para evitar errores costosos y asegurarse de que el acuerdo cumple con la normativa vigente y las expectativas de ambas partes.
