¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa de segunda mano?
Comprar una casa de segunda mano puede ser una excelente opción para aquellos que buscan ahorrar dinero o adquirir una vivienda en una ubicación específica. Sin embargo, es fundamental conocer todos los impuestos y gastos asociados a esta transacción para evitar sorpresas económicas.
A continuación, te explicamos qué impuestos se pagan al comprar una casa de segunda mano en España y otros gastos importantes que debes tener en cuenta.
1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el principal impuesto que se paga al adquirir una vivienda de segunda mano. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas, por lo que su tipo impositivo puede variar según la región en la que se encuentre la vivienda.
¿Cuánto se paga de ITP?
El porcentaje del ITP suele oscilar entre el 6% y el 10% del valor de la vivienda. Por ejemplo:
- En Madrid y Andalucía, el tipo general es del 7%.
- En Cataluña, el tipo general es del 10%.
- En algunas comunidades existen reducciones para familias numerosas, jóvenes o personas con discapacidad.
Para calcular el ITP, se toma como referencia el valor real de la vivienda, que puede coincidir o no con el precio escriturado. En muchas comunidades, la administración puede aplicar valores fiscales mínimos que obligan a tributar por un importe superior al declarado si consideran que el precio pactado está por debajo del mercado.
Ejemplo de cálculo del ITP
Si compras una vivienda de segunda mano por 200.000€ y vives en una comunidad donde el ITP es del 8%, deberás pagar:
200.000€ x 8% = 16.000€
2. Gastos de Notaría y Registro
Además del ITP, deberás asumir los gastos derivados de la escritura pública de compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Notaría: Los honorarios del notario (aranceles) dependen del valor de la propiedad y están regulados por ley. Suele oscilar entre los 600€ y los 1.000€.
- Registro de la Propiedad: El coste de inscribir la escritura suele ser menor que el de la notaría, entre 400€ y 650€, dependiendo del valor de la vivienda.
¿Quién paga estos gastos?
Normalmente, el comprador asume estos gastos, a menos que se pacte lo contrario con el vendedor.
3. Gastos de gestoría
Si decides contar con una gestoría para que se encargue de todos los trámites relacionados con la compra (pago de impuestos, inscripción en el registro, etc.), también deberás tener en cuenta este coste adicional.
El gasto de gestoría no es obligatorio, pero es habitual en la compra de viviendas cuando se contrata una hipoteca. El coste suele rondar los 300€ a 500€.
4. La Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Aunque el comprador no es el responsable directo de este impuesto, es importante tenerlo en cuenta. La Plusvalía Municipal, o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), debe ser pagada por el vendedor al ayuntamiento correspondiente.
¿Qué ocurre si el vendedor no paga?
En caso de que el vendedor no pague la Plusvalía Municipal, el ayuntamiento podría exigir el pago al nuevo propietario de la vivienda. Por esta razón, es recomendable asegurarse de que el impuesto queda liquidado antes de finalizar la transacción.
5. Impuestos si se solicita una hipoteca
Si necesitas financiar la compra de la vivienda mediante una hipoteca, también surgirán algunos impuestos y gastos adicionales:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Aunque el comprador no debe pagarlo directamente, ya que recae sobre la entidad bancaria, es un impuesto que grava la formalización del préstamo hipotecario.
- Tasación de la vivienda: La entidad bancaria solicitará una tasación para determinar el valor real de la vivienda. El coste suele estar entre 250€ y 600€.
Otros gastos asociados a la hipoteca pueden incluir la comisión de apertura del préstamo, seguros y otros productos vinculados que la entidad pueda exigir.
6. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es un impuesto municipal que grava la propiedad de bienes inmuebles. Aunque normalmente corresponde al propietario del año en curso, en la compraventa de viviendas de segunda mano es habitual que el vendedor y el comprador pacten el prorrateo del impuesto.
Por ejemplo, si la compra se realiza en junio, el comprador podría asumir la mitad del IBI del año.
7. Otros gastos y consideraciones al comprar una casa de segunda mano
- Certificado de eficiencia energética: Es obligatorio que el vendedor entregue este certificado al comprador. Su coste suele rondar los 100€ a 200€.
- Gastos de comunidad: Si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, verifica que el vendedor esté al corriente de pagos.
- Seguros de hogar: Aunque no es obligatorio, es recomendable contratar un seguro de hogar que cubra posibles daños en la vivienda.
Resumen de impuestos y gastos
| Concepto | Quién lo paga | Coste aproximado |
|---|---|---|
| Impuesto de Transmisiones (ITP) | Comprador | 6%-10% del valor |
| Notaría | Comprador | 600€ – 1.000€ |
| Registro de la Propiedad | Comprador | 400€ – 650€ |
| Gastoría | Opcional | 300€ – 500€ |
| Plusvalía Municipal | Vendedor | Variable |
| Tasación de vivienda | Comprador (hip.) | 250€ – 600€ |
| IBI prorrateado | Comprador/Vendedor | Variable |
Preguntas frecuentes al comprar una casa de segunda mano (FAQs)
1. ¿Qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
Es el impuesto que grava la compraventa de viviendas de segunda mano. Su porcentaje varía según la comunidad autónoma, entre el 6% y el 10% del valor del inmueble.
2. ¿Cómo se calcula el valor del ITP?
Se calcula sobre el valor real de la vivienda. Las comunidades autónomas pueden establecer valores fiscales que sirven como mínimo de referencia para evitar el fraude.
3. ¿Quién paga los gastos de notario y registro al comprar una casa de segunda mano?
Por lo general, el comprador asume estos gastos, aunque puede pactarse con el vendedor.
